全国“土地日”土地焕新记：老厂房“逆生长”

　　土地资源紧约束背景下，如何破解发展空间不足的难题？答案就藏在

　　面对曾经闲置、粗放利用的土地，南京以节约集约为核心理念，综合运用政策引导、规划创新、市场参与等多种手段，唤醒沉睡资源，探寻城市从“增量扩张”向“存量挖潜”转型的破题之道。

　　低效用地再开发，不仅是土地资源的优化配置，更是城市发展模式的一次深刻变革。它不仅考验着治理智慧，而且也孕育着无限可能。在第35个全国“土地日”到来之际，让我们一起走进这些“焕新生长”的土地，感受节约集约理念如何为经济社会高质量发展提供新空间、注入新动能。

　　南京卷烟厂旧厂区的历史可追溯至20世纪50年代，现存大部分建筑物陆续修建于20世纪70年代和80年代之间，2001年搬迁后，部分建筑物改造为商业和夜生活空间，与1912商业街区互补，但近半的厂区建筑处于低效运作状态。

　　2020年，玄武区打造“长江路文旅聚集区”，为老烟厂改造带来契机。政府旨在挖掘城市低效载体的潜力、引入都市产业、促进产城融合，支持盘活存量低效工业用地、发展创新产业建设创新载体。项目五百米范围内有省美术馆等艺术文化机构，距东南大学四牌楼校区、建筑设计研究院和建筑学院不到一公里，有利于营造设计、艺术和文化产业氛围。

　　秉持尊重工业遗产和历史建筑的原则，尽可能保护再利用。规划和设计时，先对具有工业遗产价值和历史建筑价值的建筑“分析评价”，再逐一制定“保护修缮”策略，最终确定“改造利用”方案。

　　在保留、加固、修缮基础上，为现代实用建筑引入设计办公、文化和商业配套，将单一生产空间变为多元街区；“打开”地面、出入口和屋顶空间，让厂区与街巷、城市联通，重新焕发生机。

　　原厂区密度高、容积率大，除打开地面东南角首层空间外，利用屋顶作为公共绿化与休闲空间。这些空间是休憩、社交场所和办公的延伸，景观和视线优越，能看到新街口等城市景观。新空间向市民开放，促进交流，让园区成为新的城市记忆载体。

　　项目依托环东南大学设计产业带，作为“长江路文旅集聚区”的重要一员，定位“时尚文旅街区，设计创新高地”。充分考量文旅与设计产业特点及空间需求，构建活力生态系统。园区横向以文旅商业活动空间为主，辅以展示、交流等配套；纵向以办公空间为主，为不同企业提供灵活空间。

　　项目还为独立设计师、初创设计团队和大师事务所提供办公空间和服务。特色产业极大填补设计产业功能空缺，凭借地理优势与周边艺术文化机构交融，形成独特优势。

　　老烟厂改造项目经验对低效用地再开发及城市更新意义重大。改造分为三个阶段：

　　做好可行性研究；收集完善资料并充分调研建筑与场地（场地红线、建筑原始平面图、市政条件等）。

　　设计师深入挖掘场地文化价值；广泛征询建议与意见，突破局限，创造更多的设计亮点。

　　建立有序的管理和沟通机制；以设计为中心组织各专业配合，确保设计效果最优化。

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