“载体焕新”+“借天生地”扩空间激活力

　　近年来，江苏省盐城市盐都区通过框定总量、做优增量、盘活存量、提高质量等措施，将土地利用与产业集聚发展相协调，统筹布局，合理规划，连续五次获得江苏省自然资源节约集约利用模范区称号，不久前被评为全国首批自然资源节约集约示范县（市）。

　　一、“载体焕新”+“借天生地”实施背景

　　盐城市盐都区是典型的内陆地区，规划建设用地空间小、后备资源少。为让好项目不缺地，让好产业有空间，盐都区在重抓批而未供化解、闲置土地和低效用地盘活的同时，创新利用“载体焕新”“借天生地”节地模式，通过技术创新、提高容积率等方式提升土地“含金量”，持续破解空间不足瓶颈，为区域经济高质量发展提供有力支撑。

　　规划建设用地空间小、后备资源少；部分企业用地闲置，土地利用率不高、产出率不高，需要通过焕新来实现资源可持续利用；二是产业升级转型。产业结构升级和转型，新兴产业和高科技产业对高质量、高效率的厂房的要求更高。

　　综合考虑交通便利性、地理条件、用地规模等因素，科学选址，确保建设的厂房能满足企业需求；二是政策支持。出台包括产业、科技等相关的政策文件指导和支持“载体换新”“借天生地”的实施；三是资金投入。需要一定的资金支持，包括引进和培育新产业的资金、科技创新的资金等；四是交流合作。需要与相关的部门、企业进行密切的合作和交流，共同推动载体换新的实施。

　　盐都区着眼全域资源优化配置，严把准入关，严控增量、盘活存量、用好流量、提高质量，加快培育“专精特新”企业、“高新优绿”产业。

　　（1）载体焕新，闲置资源“凤凰涅槃”。

　　载体焕新让产业跃上更高发展能级。技术上，摸清低效企业、闲置土地、低效厂房“家底”，加快低效存量向高效增量转变，大力腾退闲置资源，导入优质工业项目。政策上，2022年起，盐都区启动产业发展“载体焕新”三年行动计划，着力解决载体空间不足、配套功能不强、亩均税收不高、企业贡献不大等突出问题，不断提升各类园区、厂房、土地和楼宇的产出率和贡献率。行动上，坚持“亩产论英雄”理念，每年开展全区企业亩均税收评价，对连续两年评价为D档的企业，采取改变用途、等价置换或有偿收回等方式予以处置。三年来，先后腾退低效企业88个，招引入驻53工业项目，处置低效利用土地52宗4060亩，盘活空闲厂房42.3万平方米，提高了土地节约集约利用厚度，为经济社会发展提供要素保障。

　　（2）“借天生地”，产业上楼立体集约。

　　国资运作实现政府和企业共赢。技术上，围绕土地资源配置蕞优化、效益蕞大化，按照“企业集中、产业集聚、用地集约”建设理念，科学编制区、镇（园区）两级土地利用总体规划，工业园区建设以标准厂房建设为主，定点划片集中统一供地。政策上，明确规定小于1.5公顷项目不予单独供地，生产性项目优先向园区集中，根据入驻园区企业实力和意愿，出台专项优惠政策，鼓励企业建设多层标准厂房。行动上，通过新建和现有低效工业用地厂房通过加层、拆除重建，提高用地强度。近三年，该区新建高标准厂房103万平方米，连续多年被评为江苏省高标准厂房建设与使用先进地区。

　　盐都区获江苏省自然资源节约集约利用资金奖励，荣获全国首批自然资源节约集约示范县（市），不仅激励盐都区持续推进资源节约集约利用，还为其他地区提供了可借鉴的样本和经验。

　　以政府收储和激励开发等方式，将闲置低效工业用地通过产业更新、增容技改等措施进行再开发，引进新高端产品生产线，实现“腾笼换鸟”，提高土地利用效率和产出效益，促进工业用地更新和产业转型升级。

　　案例：盐都区瑞莱铂机器人项目位于盐城高新区智能终端产业园，占地51.38亩，2013年该宗地原产权人盐城爱菲尔菌菇装备科技有限公司以公开招拍挂方式取得土地使用权，用途为工业用地。规划建设2栋厂房和1栋办公楼，实际建设1#厂房，容积率仅0.28，2021年亩均税收仅2.68万元，产业发展与园区定位不符；现有1#厂房利用不足，北侧约26亩地块未开发建设，土地利用率不高；地块内雨污管网堵塞，生活污水未排入市政管网。

　　2022年，盐都区将该地块进行“载体焕新”，引入瑞莱铂机器人项目，盘活一栋原1#厂房，再新建两栋高标准厂房，盘活后地块容积率达1.58，是盘活前地块的5.64倍，年实现开票销售10亿元、税收5000万元，项目填补了盐城高新区智能机器人产业的空白，被省自然资源厅评为2023年度节地模式（技术）先进典型案例，向全省推广。

　　新建2幢厂房和盘活后厂房生产线）“借天生地”。

　　国资运作，实现政府和企业共赢。东山精密（维信电子）盐城产业园由市政府出资的国有公司盐城高新区投资集团有限公司以“工业地产开发运作模式”建设园区，厂房以租赁或回购形式提供给企业使用，同时利用厂房屋顶建成光伏发电供园区企业使用，政府只负责项目的招引和推进，提高了土地利用效率，还减少了上市公司在土地、厂房等方面的资产投入，实现了政府和企业共赢。

　　案例：盐城智能终端产业园建设面积6平方公里，集总部研发区、生产制造区、企业孵化区、综合服务区和生活配套区为一体，形成了十大品牌、百家企业、千亿销售的产业集群，节约用地就近1000亩。目前，园区聚集产业链项目120多个，产业规模超200亿元。

　　该园区企业孵化平台，以标准化的厂房建设，为中小企业提供通用型生产办公空间，帮助企业快速入驻、迅速投产。孵化创业区自2015年9月份启动，已累计建成40幢高标准厂房，单幢4层面积约1万平方米，容积率均达1.6以上。

　　产业上楼是趋势，通过建设高标准厂房，将原来平铺式开发厂区集中上楼，并集研发、生产、金融配套等于一身，既可提高土地利用效率，又符合现代工业发展需求，更符合土地集约利用总体要求。

　　盐都区“载体换新”和“借天生地”策略的成功案例，其推广前景展望。

　　政府统一组织，规划引导，优先选定集中连片、存量建设用地较多的区域，按照布局集中、用地集约、产业集聚的要求，合理确定盘活地块和规划高标准厂房建设总体布局、规模；

　　需要政府层面出台相关支持政策，部门联动，做到主动、靠前、创新服务，在项目审批、土地供给、政策保障等方面给予全力支持，同时加大招商引资力度，引导企业积极参与；

　　需要有足够的资金投入用于示范推广。

　　可以为其他地区提供借鉴和参考，特别是那些面临土地资源有限、闲置土地亟需盘活、需要提升土地利用效率的地区。

　　盐都区“载体换新”“借天生地”的经验和做法可以在复制和推广。复制过程中，需因地制宜，根据地区的时空条件进行适当的调整和改进。

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