昆明房企盈利四招谋出路整合资源多元化经营

　　随着房地产调控政策不断加码，房企的库存和资金压力日趋加大。越来越多的房地产企业开始积极寻求机会，寻找新的盈利途径。转变随时都在发生，而在市场低迷之时，转变也就越发突出。保证企业资金安全，并且可以稳定盈利，是很多房企转型的首选。

　　随着房地产调控政策不断加码，房企的库存和资金压力日趋加大。越来越多的房地产企业开始积极寻求机会，寻找新的盈利途径。

　　转变随时都在发生，而在市场低迷之时，转变也就越发突出。保证企业资金安全，并且可以稳定盈利，是很多房企转型的。保障性住房建设、定向开发、转向商业地产开发或是房企多元化经营等方式也是诸多企业的转型方向之一。他们如何实现盈利也就是本期重点探讨的话题。

　　对于房地产企业而言，没有哪一种转型方式是的，但总有一种适合。

　　转型1 主动与被动转战商业地产看中其增值空间

　　市场表现：从住宅市场到商业地产，其主动与被动的迹象可能更加明显。很多房企在住宅地产如日中天之时，就开始了对于商业地产的探索。比如SOHO中国[简介 动态]、富力[简介 动态]、世茂等企业，目前在商业地产领域已经有了这些房企的收获；而很多房企则是在调控日趋深入的形势之下如梦初醒，开始将视野转向商业地产，这类房企可能稍显被动。

　　从昆明本土企业的表现来看，俊发、银海、官房等扎根住宅市场多年的企业也开始了其在商业地产领域的拓展与探索，如银海地产的银海尚御，俊发地产的俊发中心、七彩俊园等。在陆续面市的城中村改造项目中，也可以很清晰地看到它们投身于商业地产的身影。

　　房企转型或者是扩展业务范围，是一个企业自身发展的升级，也可能市场的逼迫；同时，很多区域政策频频为商业地产亮出绿灯，也是商业地产开发持续走高的原因之一。

　　那除去这些，商业地产还有哪些的气质吸引着越来越多的开发商进驻该领域，其盈利的模式在哪里？昆明润坤房地产营销策划有限公司执行董事卓坚勇表示，如果说住宅是一个相当静态的开发模式，那么商业地产的开发就显得更加的动态，涉及面更加广泛，甚至很多开发商还暂时未适应项目开发，需要在销售之后，持续跟进运营。

　　商业地产盈利在以下几点：一是商业项目物业运营中产生的资产增值，这样的增值与住宅地产相比，可能是几倍，甚至是几十倍；其次，商业项目运营管理中产生的物业收入；此外，蕞为重要还要数商业地产操盘过程中产生的“资本运作”。对于很多房企而言，商业运营本身就是一个大问题，而资本运营对于很多房企风险性也就可想而知。与风险共存，如何实现资产的流通与盈利，对于商业地产而言，还是一门学问。

　　转型2 保证资金安全房企进军保障性建设热情提升

　　市场表现：前不久，危机四伏的绿城宣布调整经营策略，将开发重点转向中档项目和保障房，并立志在今后二至三年内将绿城经营成保障、安置房领域的开发商。事实上，近年来投入保障房开发的房企已越来越多。据数据显示，仅上市公司就超过20家。

　　云南本土，昆明万科、俊发地产等企业也在保障性住房领域开始他们战略部署。据资料显示，万科代建的泛亚科技新区的大漾田项目，旨在打造西部地区绿色二星社区，30%住宅建筑面积达到绿色三星公租房；也就是在7月12日，俊发地产也率先进入昆明市2012年市级统建保障性住房项目“俊福花城”，项目位于官渡区五腊片区，净用地面积约为322.68亩，未来预计将建成共约7108套公共租赁住房，总投资近26.09亿元。

　　房企参与保障性房建设正由被动接受转变为主动投入，并开始积极寻求保障性住房开发的盈利之道，这已经是不争的事实。这与日前房地产不断深入的市场调控有关，同时，中央层面调控放松的基调一直未变，开发商在销售渠道上受阻严重。而乃至全球经济形势的不确定因素，均让房地产企业的盈利风险不断加大，为保证企业的盈利安全，选择保障房或许也是一种不错的方式。

　　“对于企业参与保证性住房热情高涨，与日前住建部、发改委、财政部、国土部等七部委联合下发的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)有重要关联。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受本报记者采访时表示，对民间资本参与保障性安居工程建设，可享受相关政策支持，具体包括：银行业金融机构贷款，地方政府贴息方式等。在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，还可以通过发行企业债券进行项目融资；土地供应及配套商业服务设施方面也有一定的优惠。

　　同时，亦有业内人士指出，很多企业参与保障性住房建设，目的可能不只是为了那一点单纯的代建费用和确定的3%的利润，尽管保障性住房建设蕞终的盈利可能超过5%，但其盈利空间在行业内还属于较低水平。为此，很多企业参与保障性住房是为企业未来在同属片区内开发项目做好准备。此外，目前参与保障性住房的建设门槛还很高，不是任何企业都可以拿到的这样“项目”，进入保障房建设领域的房企在产品品质、市场口碑上已有不错的表现。

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　　转型3 多元化转变产业化经营保证

　　市场表现：一直以来，房地产行业是产业资本、信贷资金及社会资金的主要集散地，但持续近两年的严厉房地产调控，已让不少房企倍感寒意，越来越多的房企开始寻找“兼职”，希望通过跨界经营来获得更多利润。

　　多元化经营蕞出名的莫过于诺仕达集团，集团经营业务涉及商业零售、酒店、旅游、餐饮娱乐、茶产业、文化产业、殡葬、房地产等领域，形成了跨地区、大规模、多行业经营的格局。集团现已形成了良性的资产结构、资金结构、人才结构和经营特色，此外，包括星耀集团、天润源集团等多家房地产企业也在积极探讨多元化发展之路，涉足行业包括体育、酒类、商业、酒店、教育、医疗、旅游、物业管理、餐饮等其他行业，争取获得更大的发展机会和机遇。

　　根据相关机构的一项研究表明，房地产领域多元化经营现象普遍。进入2012年，在行业市场深度观望的背景下，相比过去几年，房企更加积极地探索多元化经营，这一方面表明当前市场形势下企业有调整发展战略的强烈诉求，另一方面也凸显了在产业发展阶段中，尤其是那些大型房企有从单一业务经营向多元化经营的客观需要。

　　纵观目前房地产市场现状，房地产业走向成熟期，平衡和控制风险才是制胜之道。

　　随着房企逐步向商业地产、旅游地产或产业地产的进军，房企涉足商业经营(酒店、百货、影院等)就成了再自然不过的事情，这些企业一般开启多元化经营的时间比较早，也比较典型。 业内人士表示，跨界进行商业经营的房企多数是大中型企业，这些企业资本实力雄厚，具有多元化业务管理的经验和能力，在品牌整合、渠道资源方面都已具有行业领先水平。

　　根据相关机构对福布斯世界100强企业的研究数据表明，产业因素、企业自身因素与企业进行多元化经营具有显著关系。企业的主营业务所在产业处于成熟或衰退阶段，主营业务的市场业绩和发展前途受到限制时，企业为了谋求长远利益，更有意愿进入新的业务；同时，高利润企业比低利润企业更容易开展多元化，当企业能产生高的现金流时，就有足够的资金用于新业务。

　　从整体层面来看，房企多元化经营要规避战略风险，理应全面审视宏观经济环境、政策制度环境、产业环境及企业自身条件，谨慎决策多元化经营的业务和时机。

　　转型4 定向开发保证房企现金流和市场占有率

　　市场表现：楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张营销牌，而定向开发、定向销售，逐渐变成开发商转型的战术之一。

　　其实，定向开发在以前的云南的房地产市场也出现过，少数企事业单位与开发商开展过定向开发合作。但随着调控政策的转向，今年出现的定向开发势头比较猛，一方面是参与定向开发的项目规模大，开发商的品牌比较响亮；其次是有意向参与定向开发的开发商比较多，目前包括云南城投[简介 动态]、俊发[简介 动态]、奥宸[简介 动态]在内的至少有5家以上的开发商已经参与或打算参与定向开发，再次是合作模式的转变，已经由原来的企业主动联系开发商，变成了开发商主动出击和企业或政府洽谈定向开发事宜。

　　所谓定向开发，即是开发企业根据目标客户、商户等的具体需求，有针对性地进行前期沟通接洽，量身定做式的开发行为。其中，所有开发商职责内的工作，都以客户需求为导向，即定制，比如户型、业态等。

　　定向开发是当前调控背景下开发商自救而展开的拓展销售渠道和创新的营销方式。

　　业界人士表示，受楼市整体低迷影响，房企日前销售压力与日俱增，房企对项目进行定向开发，则不存在任何销售压力和风险，而且由于定向开发是双方合作行为，开发商还可以提前从实施定向开发的单位获取开发款项，很大程度减少资金压力。同时，定向开发也可从一定程度上抑制城市房价暴涨势头。对于购房者而言，定向开发的好处也是明显的，因为定向开发项目的性价比高。

　　而作为云南本土知名房企俊发地产，其CEO赵彬表示，俊发将在今年开展25个项目，而所有产品的40%为定向开发的代建房，此举可以让企业保证拥有足够的现金流，避免了投入以后卖不出的情况。

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