降低工业厂房空置率的几点思考

　　周家兵（深圳东方华策企业管理咨询公司总经理）

　　据相关统计数据，目前深圳、东莞的工业厂房空置率不低。蕞近，笔者与深圳、东莞的十多位厂房房东（含二房东）和企业主一道，对两地的几个工业区进行实地调查，并就如何降低厂房空置率的问题展开讨论。现将各方观点归纳为如下三个方面，供大家思考。

　　一是，有些工业园区的基础设施亟待维护和更新。比如，工业区的场院地坪需要加固，有些残破和安全隐患需要及时整改。电力设施老化需要更换，变压器等配套需要满足新入驻企业的需要，但这笔费用相对较高，房东和承租企业都不想在前期投入太多，所以在确保电力供给能力方面，容易形成僵持局面。互联网时代的网络速度和通信信号问题，涉及光纤的铺设、5G通讯基站覆盖等层面。在深圳观澜、龙岗宝龙和东莞的塘厦、企石、横沥等地调研发现，在某工业区的某个厂房内，中国移动的电话和网络信号居然只有一格，且还不稳定。方便员工生活的配套条件也要改善。一些厂区的消防设施是本世纪初建成的，当时符合要求，但随着时代变迁，有些已经不能满足当下消防安全要求。

　　二是，租赁方式可以优化调整，从而把租金实实在在降下来。之前，按建筑面积计算租金是行业惯例，但外部环境和市场均发生变化，惯例面临挑战。而今，有不少企业老板要求按照使用面积来计算租金，且每个月的管理费也按照实际使用面积来计算。深圳龙岗宝龙片区有位二房东，接待过一位私营企业主，现场用激光尺亲测。在得到相差无几的结果后，他愿意继续洽谈租约。当时带领他们看场地的工作人员，心生不爽，向房东反馈。房东亲自打电话约企业主过来喝茶谈事。房东同意企业主的诉求，同时提出，希望交租金方式由月缴改为年缴，同意的线年内不涨租金。谈妥后，房东老板主动提出把租金零头抹掉。蕞终，双方愉快地签订租赁合同。

　　三是，房东累计涨租的惯性思维要改成随行就市。以前，租厂房有个约定俗成的规矩，那就是每年递增3~8个百分点，这种累加涨租现在行不通了。不但不涨租，有的承租方还要求在合同中写上随行就市字样，并补充租期内租金只降不涨的条款。在调研中我们还看到，有的租赁合同里明确注明，合同到期后续租，不能产生任何其他杂七杂八的费用，如茶水费、转让费等等。另一方面，房东也要求企业主，在企业发展壮大后，应尽量留在本园区内发展。房东愿意尽量帮助企业就地解决扩大生产场地问题。有资源的房东，甚至联系当地政府职能部门咨询，并帮助引进的企业享受到当地政府给予的优惠政策，通过提供协助服务留住企业。

　　纵观上述三方面，我们发现房东和企业主无形之中形成利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，完全有别于之前的业态。以前是房东处于强势地位，面对潜在的租金上涨压力，企业经营者默默承受。曾经有企业老板感叹，一年忙到头，生意还可以，就是没赚到什么钱，仔细一算，原来是替房东在打工。如今，这个局面有望扭转。厂房租赁占企业经营成本要控制在合理的比例之内。房东也应该参考银行利息收益率，计算好物业的出租收益率。双方利益平衡，形成相互成就的共赢态势。这需要双方与时俱进，改变思维，友好协商，共同培育当前大环境下的市场健康发展业态。

　　以上是基于供需基本平衡的前提下，房东和租赁企业主共同向着良好发展态势共赢的举措。但是，现实的商业环境中，工业厂房在时代的发展变化中出现过剩的问题。这就不是提高服务、降价和完备设施能解决的，它属于结构性问题。

　　追溯到上个世纪末和本世纪初，在那个“三来一补”和生产加工制造型企业突飞猛进的时代，工业厂房的大量建设符合当时的市场需求。2008年后，随着中国制造 “腾笼换鸟”和产业升级迭代的推进，以及中国第三产业的迅猛发展，一些生产制造型企业陆续搬迁到东南亚国家。中国内地工业厂房的功能，需要适时做一些改变和调整。

　　在本次实地探访中，我们欣喜地看到，有些工业区已经做出了积极的改变。

　　改变一，将厂房改造为仓库。其功能不仅仅是工业品的储存、周转和发货基地，也可以是农产品的仓库，比如生鲜瓜果等冻库。快速普及的冷冻锁鲜技术与这些农产品仓库联手，为中国农产品的流通提供了很好的硬件支持。与时俱进，多方受益，共同造就商业模式的突破。如今电商直播销售，后台大数据的运算分析，企业会根据这些精准的数据，在全国各地设置物流仓库，一旦客户下单，就能急速送达。其中，就有厂房改造为物流仓库的功劳。目前，在深圳龙岗、龙华、西乡、福永，东莞的石龙、樟木头、塘厦等地，已经有工业厂房成功转型为电商物流仓库。

　　改变二，将厂房升级改造为商业用途。若工业区所在的地段处于相对繁华或交通便利的区域，这类工业厂房被重新装修，就能转变成商业用途，它们能替代城市中心位置的商务写字楼，其租金比厂房高，却比写字楼低很多，综合性价比的优势就很明显。也有把厂房一二楼改造成大型餐饮店，如大排档海鲜城、某连锁品牌湘菜馆等。以前工业区有大量绿化和空地，适当优化成停车场，就为消费者提供了便利。如，在深圳的龙华大浪，东莞的塘厦等地，一些地理位置相对处在城市中心或副中心，又没有被拆迁征地的工业区，改造后商业氛围很好，也方便了附近的居民。这种改造后的效果往往不错，相对于高楼大厦来说，只有五六层高的厂房，让人的活动变得没那么密集。无论工作还是消费，人们的心情会相对轻松，没那么压抑与拥挤，蕞明显的好处是每天不用排队等电梯上楼。

　　改变三，公寓式的居住和自助式旅店。5G让电商直播如虎添翼，得到迅猛发展。从业人员的突然聚集，城市高中端写字楼租金高，限制多。那么，原有的工业厂房改造后，外观不错、内在便利和价格合适，就能切中这个群体的需求。甚至可以把直播间、样品间和工作人员的居住一体化。有的工业区重新建起了公用食堂，方便园区里面的工作人员二十四小时就餐。这类改造有个特别好的优势，就是厂房的结构，空间可以随着需求面积自由组合，层高空间也够，跟物流对接也很便利，有些从业者专门寻找这类物业租赁。这个需求点刚好被头脑灵活的房东捕捉到，他们及时跟上时代发展的节奏，收获这个时代的另一种红利，由此达成共赢的局面。这种改变带来的挑战之一是，从业人员流动性较高，对于物业提供方和管理方的房东来说，应变能力要求很强，对于以往有那种“一劳永逸”思维的房东而言，有个磨合期。这类改变适合“房二代”，房东和承租人都是年轻人，很容易达成共识，产生共鸣，租客需求和房二代沟通能够轻松的相互明白。他们的链接非常顺畅，供需关系处理得会很融洽。

　　改变四，打造成文化艺术空间。这种模式的改造往往带有公益性质，被地方基层政府或有资质的社团租赁，为某个行业、人物、某种艺术形式的IP进行专项打造，为市民提供精神层面的享受和家门口的艺术熏陶氛围，如某名人艺术馆，某某创作室，某展览馆等等。也有大中型企业、上市公司建设自己的博物馆，如自行车博物馆，企业产品发展史藏馆等等，这类改造多数带有一定的情怀，其底色是把艺术、馆藏等平民化，希望能够通过文创形式走进大众视野，服务更多的市民朋友。但其市场回馈速度较慢和盈利能力有限，让这类改造通常需要某中间商（经纪公司）作为依托，进行招商、管理和运作，其持续性让房东往往会有些顾虑。我们看到一些文创类的网红打卡地，在急速爆火之后，又很快地沉默下去，往往就是这类改造模式的运作结果。

　　随着时代的发展，曾经的产物若不能满足新时期的需要，那么就应该做出改变，这种改变首先应该从法律法规方面着手——在合规性的前提下，做出正向引导和调整。面对大变局，地方职能部门、房东和承租方都应该具备市场思维，从需求端出发，进行改变和优化。工业厂房在大时代背景下，完成它该有的使命。在发展进程中出现新需求，意味着新的使命来了，相关主体要勇敢、智慧地予以接纳，及时调整战略战术，在承担使命的同时寻求新的时代红利。

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