楼盘测评限价23万元㎡松湖北新盘即将入市！捡漏还是“填坑”？

　　近日，有网友在粉丝群里提出自己的疑问：“同样是松山湖周边，寮步、大朗房价都是3万+，东坑才2万出头，这之间差价达1万元/㎡，为什么差别会这么大？”

　　下面的网友回复他说：“谁愿意入这个‘坑’呢？”

　　凭借着临近松山湖的地缘优势以及“一园九镇”的规划，位处“价格洼地”的东坑承接了不少松山湖的外溢刚需客，房价也有所上涨。

　　近期，东坑的“地王”项目即将要入市了！

　　距离松山湖约3公里车程，限价约2.3万元/㎡，莞月松湖品质如何？值得入手吗？

　　一起来看看天猫好房楼盘测评师的解析。

　　项目概述：莞月松湖位于东坑中学旁，是东坑镇的“地王”项目。项目总建面约9.6万㎡，规划7栋住宅楼。

　　1）地处松山湖功能区 发展潜力较大：东坑镇是“一园九镇”松山湖功能区之一，以电子产业为基础承接松山湖制造业外溢，发展潜力较大。

　　2）近地铁站 交通路网发达：莞月松湖直线站换乘松山湖北站，交通较便利。

　　3）紧邻东坑中学 教育资源丰富：莞月松湖周边有东坑中学、东坑中心小学、松实附小等学校，享家门口一站式教育。

　　适合人群：莞月松湖距离松山湖中心区仅约3公里车程，主推约79-118㎡三四房，适合松山湖外溢的刚需客群。

　　莞月松湖占地约2.2万㎡，总建面约9.6万㎡，容积率为3.0，绿化率约25.01%。小区规划建设6栋高层住宅楼，7栋商业楼，总户数为663套，其中包括630套洋房及33套商务会馆。

　　其中，1栋和6栋为两梯五户设计，紧邻科技路，可能会受到车辆噪音及粉尘的影响，2、3、5、7栋为两梯四户设计，望中心园景，景观视野较优。

　　小区内部配套有社区中心庭院、360蒙氏美育乐园、亲子互动康养空间等社区生活场景，营造有温度的邻里社交空间。

　　据了解，莞月松湖的营销中心目前还在加紧建设中，预计将于9月初开放，10月开盘。

　　东坑地处东部产业园片区，自身发展空间有限，经济底子较为薄弱，镇内存在大量低端制造产业。经济发展缓慢，本地客户的购买力不强，东坑楼市主要依靠吸纳松山湖外溢刚需客发展。

　　莞月松湖项目的地块于去年12月被莞民投和众筑以总价6.6733亿元联合竞得，折合楼面价为11066元/㎡，一举刷新东坑蕞高楼面成交价记录。莞月松湖为新房限价项目，限售价23390元/㎡。

　　当前东坑的新房供应比较紧缺，仅有两个一手楼盘在售：松湖之光二期，位于东坑大道旁，楼盘规模较小，目前尾盘在售，均价约24000元/㎡；位于莞月松湖附近的壹品松湖，主推约86-112㎡四房，均价约23500元/㎡。

　　东坑属于东莞楼市的“价格洼地”，新房房价停留在23000元/㎡已有较长一段时间。但由于土拍和新项目较少，楼市缺乏刺激，物业升值前景受影响。

　　莞月松湖主推约79-118㎡三至四房，共有5个主力户型，包括79㎡三房一卫A/B户型、90㎡三房两卫、97㎡三房两卫、118㎡四房两卫。

　　建面约79㎡三房一卫有两种户型，A户型为传统竖厅设计，三个卧室居于室内一侧，客厅、餐厅等活动区域居于室外一侧，动静分离，互不干扰。客餐厅相连，客厅连接约3.45米景观阳台，采光较充足。

　　B户型为横厅设计，客厅连接约3.95米景观阳台，餐厅和玄关设置了采光飘窗，通风采光效果较好。卧室呈半围合式分布在客厅旁边，走道归厅，减少了空间上的浪费。

　　B户型的主卧门正对入户大门，私密性不够强。但总体来说，户型比较方正，没有较难利用的空间，79㎡做成小三房，性价比较高。

　　轨道交通：莞月松湖周边目前还没有轨道交通，但规划中的东莞地铁3号线号线一站即达松山湖北站，可换乘莞惠城轨，去往中心城区、惠州等地。东莞地铁3号线规划起于长安新区南站，终点为企石博厦站，将在长安金沙站与穗莞深城际线形成衔接，在常平站与广深铁路对接，在东莞东站与京九铁路对接。同时，企石博厦站也预留了与惠州市轨道交通线网的衔接条件，未来去往深圳、惠州都比较便利。

　　公共交通：莞月松湖直线个公交站点，分别是黄麻岭新村站、时信电子厂站、平谦工业园站、正坑村站。其中距离蕞近的是黄麻岭新村站，约500米，途经的公交线站到达松山湖车站，还可直达茶山地铁站、东莞火车站。

　　自驾：莞月松湖紧邻科技路，接驳城市主干道东坑大道、银朗北路、西环路等可以通达横沥、大朗、茶山、寮步等周边镇街。沿生态园大道行驶约3公里，可快速到达松山湖中心。同时莞樟路连接广龙高速、甬莞高速、珠三角环线高速、从莞深高速等高速路，自驾去往中心城区、广州、深圳、惠州等地也比较便捷。

　　教育配套：莞月松湖直线所幼儿园，澳美幼儿园、东坑澳睿幼儿园、东坑镇实验幼儿园、东坑镇中心幼儿园、华英幼儿园；4所小学，东坑丽晶小学、大朗现代英才小学、东坑中心小学、东坑镇群英小学；2所中学，东坑中学、松实东中。同时，项目自身将配套一所18班幼儿园，旁边还有松山湖实验中学附属东坑镇第三小学正在建设中，享家门口一站式教育。

　　松实东中实景图，图源：松实教育集团

　　医疗配套：莞月松湖直线公里内有东莞市东坑医院、东莞市大朗医院、东莞市寮步医院、东莞常安医院、东莞康华医院（华为分院）等大型综合性医院，其中距离蕞近的东坑医院是二甲医院，约1公里。莞月松湖约2公里范围内还有骏康妇科门诊部、东坑镇社区卫生服务中心等小型门诊，能够满足居民的就医需求。

　　商业配套：莞月松湖周边分布有鸿达购物商场、新华城商业中心、东华商业广场、展达世纪广场、东裕购物广场、四季广场、润升时代广场、万升荟广场等商圈，近享繁华商业。另外，业主还可自驾前往松山湖万科生活广场、华润万象汇等大型商业综合体。

　　公园配套：莞月松湖周边有烈士纪念公园、凤凰公园、荔枝公园、东坑农业园、鹰岭公园、滩美湖等公园。同时，莞月松湖距离松山湖较近，可以享受月荷湖、松山湖中心公园、松湖烟雨、梦幻百花洲、松山湖风景区等松山湖的公园配套。

　　总体来说，莞月松湖位于东坑镇中心，周边生活配套较完善，且价格性价比较高，主打刚改产品，比较适合刚需客上车。

　　需要注意的是，莞月松湖周边分布有多个工业园区，厂房林立，景观视线容易受到遮挡。未来周边旧改完成后，城市面貌将有所改善。

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